Alle Beiträge in Grunderwerbsteuer

9. Dezember 2022 - Kommentare deaktiviert für Grunderwerbsteuer: Erwerb gemeindeeigener Grundstücke

Grunderwerbsteuer: Erwerb gemeindeeigener Grundstücke

Ist eine Gemeinde verpflichtet, ein Grundstück zu erschließen, dann hat der Erwerber beim Erwerb dieses Grundstücks regelmäßig nur die Grunderwerbsteuer auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber sich vertraglich verpflichtet hat, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag an die Gemeinde zu zahlen.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin erwarb von der erschließungspflichtigen Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück. In dem Kaufvertrag waren Entgelte für das Grundstück und für die künftige Erschließung jeweils gesondert ausgewiesen. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer von der Summe aus dem Kaufpreis und den vertraglich vereinbarten künftigen Erschließungskosten. Die Klägerin beantragte, dass nur der Kaufpreis für das unerschlossene Grundstück zugrunde gelegt wird.

Der BFH hat entschieden, dass ein solcher Vertrag regelmäßig aufzuteilen ist in

  • einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und
  • einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags.

Die hier getroffene Ablösungsvereinbarung ist nur öffentlich-rechtlich zulässig. Als privatrechtliche Vereinbarung wäre sie nichtig. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags noch nicht erschlossen, ist im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, was Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ist – und zwar nach zivilrechtlichen Maßstäben.

Der Verkauf eines noch zu erschließenden Grundstücks durch die erschließungspflichtige Gemeinde ist nicht zu verwechseln mit dem Verkauf durch einen privaten Erschließungsträger. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich auch dann zu der Gegenleistung, wenn der Veräußerer eine Gemeinde ist.

Quelle:BFH| Urteil| II R 32/20| 27-09-2022

14. Oktober 2022 - Kommentare deaktiviert für Grunderwerbsteuer: Erwerb von Waldflächen

Grunderwerbsteuer: Erwerb von Waldflächen

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind die Leistungen, die für den Erwerb des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts zu erbringen sind. Eine Gegenleistung für Scheinbestandteile gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Gehölze sind Scheinbestandteile, wenn bereits zum Zeitpunkt von Aussaat oder Pflanzung vorgesehen war, sie wieder von dem Grundstück zu entfernen. Dazu können auch Forstbäume zählen.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger unterhält einen forstwirtschaftlichen Betrieb. Er erwarb kontinuierlich forstlich bewirtschaftete Flächen, um Bäume abzuholzen und entsprechend neue Bäume anzupflanzen. Im Jahre 2018 erwarb er mit einem einheitlichen Vertrag mehrere Waldgrundstücke. Bei diesen Grundstücken stand bereits im Zeitpunkt der Aufforstung fest, dass die gepflanzten Bäume bei Hiebreife abgeholzt werden. Zum Ankaufszeitpunkt wiesen die Flächen teilweise hiebreife Bestände auf. Vom Gesamtkaufpreis in Höhe von 105.000 € sollte ein Teilbetrag in Höhe von 73.500 € auf den "Aufwuchs" und ein Teilbetrag in Höhe von 31.500 € auf den Grund und Boden entfallen. Das Finanzamt hat bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer den Kaufpreisanteil für den Aufwuchs einbezogen.

Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören alle Leistungen des Erwerbers, um das Grundstück zu erwerben. Soweit der Kaufvertrag auch Gegenstände einbezieht, die kein Grundstück sind, gehören die hierauf entfallenden Teile des Kaufpreises nicht zur Bemessungsgrundlage. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, darunter auch die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen und eine Pflanze mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Aufstehende Gehölze sind somit grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks. 

Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören aber nicht solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (= sog. Scheinbestandteile). Gehölze sind Scheinbestandteile, wenn bereits zum Zeitpunkt von Aussaat oder Pflanzung vorgesehen war, dass sie wieder vom Grundstück entfernt werden. Eine Verbindung erfolgt zu einem vorübergehenden Zweck, wenn von Anfang an beabsichtigt ist, diese Verbindung später aufzuheben. Bei Verkaufspflanzen in Baumschulen ist von vornherein die vollständige Entfernung von dem Grundstück beabsichtigt. Es handelt sich daher um Scheinbestandteile. 

Scheinbestandteile können aber auch vorliegen, wenn die aufstehenden Bäume forstwirtschaftlich genutzt, d.h. zur Holzproduktion gefällt werden sollen, sofern dies von Anfang an beabsichtigt war. Wie viel Zeit bis zur planmäßigen Entfernung der Bäume verstreicht, ist unbeachtlich. Dass die Bäume beim Entfernen als lebende Organismen zerstört werden, spielt dabei keine Rolle. Unerheblich ist ferner, ob ein nicht mehr lebensfähiger Rest des Baumes (Wurzeln mit Baumstumpf) weiter mit dem Grundstück verbunden ist. 

Fazit: Im vorliegenden Fall ist nur der Kaufpreisanteil als Gegenleistung für den Grundstückserwerb anzusehen, der auf den Grund und Boden entfällt. Der Kaufpreisanteil für die aufstehenden Bäume wurde nicht für den Erwerb des Grundstücks geleistet, da die Bäume als Scheinbestandteile nicht Teil des Grundstücks waren.

Quelle:BFH| Urteil| II R 36/19| 24-01-2022