Betreiber digitaler Plattformen sind seit dem 1.1.2023 verpflichtet, den Finanzbehörden Informationen über Einkünfte zu melden, die von Anbietern auf diesen Plattformen erzielt worden sind. Um auch ausländische Anbieter zu erfassen, wird es einen automatischen Austausch von Informationen zwischen den Mitgliedsländern der Europäischen Union geben. Das bedeutet, das seit dem 1.1.2023 auch private Verkäufe und Verkäufer an die Finanzbehörden gemeldet werden müssen. Wer auf diesen Plattformen verkauft, muss damit rechnen, dass das Finanzamt bei ihm nachfragen wird.

Folgende Tätigkeiten müssen gemeldet werden, wenn sie gegen eine Vergütung erbracht werden:

• die zeitlich begrenzte Überlassung von Nutzungen und anderen Rechten jeder Art an unbeweglichem Vermögen (z. B. Vermietung einer Ferienwohnung über AirBnB und ähnliche Anbieter),
• die Erbringung persönlicher Dienstleistungen (z. B. Handwerkertätigkeiten, Reinigung, Lieferdienst usw.),
• der Verkauf von Waren (z. B. gebrauchte Kinderkleidung, Bücher, selbst hergestellte Waren usw.),
• die zeitlich begrenzte Überlassung von Nutzungen und anderen Rechten jeder Art an Verkehrsmitteln (z. B. die Vermietung des eigenen Wohnmobils an andere Urlauber).

In Bagatellfällen sind freigestellte Anbieter nicht zu melden (§ 4 Abs. 5 Nr. 4 PStTG). Ein freigestellter Anbieter ist jeder Anbieter, der im Meldezeitraum unter Inanspruchnahme derselben Plattform in weniger als 30 Fällen relevante Tätigkeiten erbracht und dadurch insgesamt weniger als 2.000 € als Vergütung gezahlt oder gutgeschrieben bekommen hat.

Gemeldet werden müssen also alle Verkäufer bzw. Anbieter, die pro Jahr auf einer Plattform

• mindestens 30 Verkaufsabschlüsse machen und
• mindestens 2.000 € damit einnehmen.

Unklar ist, ob beide oder nur einer der Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Die Betreiber von Online-Plattformen werden im Zweifel eine Meldung vornehmen, wenn einer der Grenzwerte zutrifft.

Die Plattformbetreiber melden die Dienstleistungs- und Veräußerungsgeschäfte ihrer Nutzer an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt). Dieses leitet die Daten an die jeweils zuständigen Finanzbehörden der Länder weiter. Die Länderfinanzbehörden leiten die Daten dann automatisiert an die jeweiligen Finanzämter weiter. Das Finanzamt prüft dann, ob der gemeldete Verkäufer die Transaktionen bzw. die Verkaufserlöse in seiner Steuererklärung angegeben hat.

Kleinstverkäufer mit wenigen Transaktionen und geringen Umsätzen werden die Finanzämter dabei vermutlich eher nicht überprüfen. Ziel ist es, Vielverkäufer zu finden und sichergehen, dass diese ihre Einnahmen korrekt versteuern und ggf. eine gewerbliche Tätigkeit anmelden.

Folgende Daten werden an das Finanzamt weitergeleitet:

• Name
• Geburtsdatum
• Steueridentifikationsnummer
• Postanschrift
• Bankverbindung
• alle relevanten Transaktionen
• Verkaufserlöse
• alle für die Nutzung der Plattform angefallenen Gebühren und
• falls vorhanden: die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Händlers bzw. Anbieters

Unproblematisch ist der gelegentliche Verkauf von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. Sinnvoll ist es jedoch zu notieren, wann welcher Gegenstand wo und für wie viel verkauft wurde. Falls Belege über den Einkauf und/oder Verkauf vorhanden sind, sollten diese aufgehoben werden. So ist man auf der sicheren Seite, falls das Finanzamt nachfragt.

Hinweis: Online-Plattformen müssen diese Meldungen jeweils nach Ablauf eines Jahres an das Bundeszentralamt für Steuern übermitteln - erstmalig Anfang 2024 für 2023.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn er innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Veräußerungsgewinn allerdings steuerfrei, wenn die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). 

Der BFH hat (anders als das Niedersächsische Finanzgericht) entschieden, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung teilweise steuerpflichtig ist, auch wenn nur einzelne Räume des Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen vermietet wurden.

Praxis-Beispiel:
Die Kläger sind verheiratet und schlossen 2011 einen Kaufvertrag über ein Reihenhaus (ca. 150 qm Wohnfläche)ab, das sie zu einem Kaufpreis von 141.000 € erwarben. In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit notariellem Vertrag vom 16.11.2017 verkauften die Kläger die Immobilie zu einem Kaufpreis von 294.500€. Das Finanzamt ging hinsichtlich der zeitweise vermieteten Räume im Dachgeschoss von einem privaten Veräußerungsgeschäft aus. Einzubeziehen sei das gesamte Dachgeschoss (2 Zimmer zur Alleinnutzung sowie Flur und Bad zur Mitnutzung), weil diese zeitweise vermietet worden sind.

Der BFH hat den Ausdruck "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" entsprechend dem Zweck, die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes zu vermeiden, stets sehr weit gefasst und eigenständig ausgelegt. Ausreichend ist, dass der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst bewohnt. Unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist die Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält. Auch eine geringfügige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht aus. Auch ein häusliches Arbeitszimmer wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine Nutzung zu "eigenen“ Wohnzwecken liegt jedoch nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen bzw. bewohnen zu können.

Konsequenz: Die vorübergehende Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung schließt die "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" aus, weil der Mieter die vermieteten Räume unter Ausschluss des Vermieters nutzt. Mit der vertraglichen Verpflichtung, die Räume dem Mieter zur ausschließlichen Nutzung vorübergehend zu überlassen, schließt der Vermieter der Möglichkeit aus, die Räume (auch) selbst zu nutzen, d.h., eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist insoweit ausgeschlossen. Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung an Dritte sieht das Gesetz nicht vor.

Nur insoweit, als das Merkmal "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ ausgeschlossen ist, liegt ein steuerbares Veräußerungsgeschäft vor. Unschädlich ist hingegen die Überlassung von Bad und Flur zur Mitbenutzung durch die Mieter, weil hier die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht ausgeschlossen ist. Bei Flur und Badezimmer, die in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden sind, bleibt jedenfalls eine geringfügige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch während der Zeit der Vermietung bestehen. 

Das Finanzgericht hat nunmehr den steuerpflichtigen Teil des Veräußerungsgewinns zu ermitteln. Dazu muss es den Anteil der Wohnfläche (zwei Räume im Dachgeschoss) ermitteln, die zur Alleinnutzung überlassen wurden, und diesen ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche setzen.

Besteht kein Anspruch auf Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge, können Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen für den Unterhalt und eine etwaige Berufsausbildung gegenüber einer gesetzlich unterhaltsberechtigten Person entstehen, bis zur Höhe des tariflichen Grundfreibetrags im Kalenderjahr vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden. Diese Regelung tritt rückwirkend zum 1.1.2022 in Kraft. Das bedeutet, dass sich mit jeder Erhöhung des tariflichen Grundfreibetrags automatisch auch der Abzugsbetrag für Unterhaltesaufwendungen erhöht. Somit können im Jahr
2022 maximal 10.347 €,
2023 maximal 10.908 €,
2024 maximal 11.604 €
abgezogen werden.

Zusätzlich abziehbar sind die im jeweiligen Veranlagungszeitraum geleisteten Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge, soweit sie nicht als Sonderausgaben abgezogen werden.

Einkünfte der unterhaltenen Person sind anzurechnen. Bei der Anrechnung unterscheidet das Einkommensteuergesetz zwischen Einkünften und Bezügen sowie Ausbildungszuschüssen. Einkünfte und Bezüge sind auf den Unterhaltshöchstbetrag anzurechnen, soweit sie den Betrag von 624 € im Jahr überschreiten. Die anrechenbaren Einkünfte sind nach den einkommensteuerlichen Vorschriften zu ermitteln. Ausbildungszuschüsse sind dagegen ohne Einschränkung und damit in voller Höhe anzurechnen. Negative Einkünfte der unterhaltenen Person mindern nicht die anrechenbaren Ausbildungshilfen (BAföG-Zuschüsse).

Vorab entstandene Werbungskosten liegen vor, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzunehmen ist. Das ist der Fall, wenn der Berechtigte eines Erbbaugrundstücks dem Inhaber eines Wohnrechts ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnrechts zustimmt und das Gebäude räumt. Nur so war es erreichbar, das Wohngebäude zu vermieten und Einkünfte daraus zu erzielen.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger hatte im Jahr 2012 im Wege der Gesamtrechtsnachfolge das Erbbaurecht für ein Grundstück erworben. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohngebäude (Doppelhaushälfte). Das Erbbaurecht war mit einem Wohnrecht belastet. Der Kläger machte die Ausgleichsentschädigung für die Aufgabe des Wohnrechts (40.000 €) und die Notarkosten für die Beurkundung des Verzichts auf das Wohnrecht (3.591,89 €) als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt wertete die Ausgleichsentschädigung für die Aufgabe des Wohnrechts und die damit im Zusammenhang stehenden Beurkundungskosten nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungskosten des Wohngebäudes und berücksichtigte diesen Aufwand durch die Erhöhung der Abschreibung.

Der Kläger war der Auffassung, dass die Ausgleichsentschädigung für das Wohnrecht und die dafür angefallenen Beurkundungskosten in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind, weil nur dadurch die entgeltliche Nutzungsüberlassung der Doppelhaushälfte möglich war.

Der BFH hat entschieden, dass Finanzamt und Finanzgericht zu Unrecht davon ausgegangen sind, dass der Kläger die Ausgleichsentschädigung für das gelöschte Wohnrecht und die in diesem Zusammenhang angefallenen Beurkundungskosten nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen an, bevor damit Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden. Voraussetzung ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht.

Der Kläger war nur deshalb in der Lage, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, weil er die unentgeltliche Überlassung aufgrund des Wohnrechts durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung ersetzt hat. Erst dadurch war er in der Lage, an Dritte vermieten können. Konsequenz: Der Aufwand für die Ablösung des Wohnrechts steht in einem ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einnahmen aus der Vermietung. Der Aufwand kann somit als (vorab entstandene) Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Grundstücksnutzung nach Ablösung des Wohnrechts stellt den Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung her. Ohne Bedeutung ist es in diesem Zusammenhang, dass der Verzicht auf das Wohnrecht nicht nur schuldrechtlich vereinbart wurde, sondern das dingliche Recht im Erbbaugrundbuch gelöscht wurde.

Abfindungen, die der Steuerpflichtige für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, sind als Werbungskosten sofort abziehbar und nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin (eine GbR) erwarb eine umfassend vermietete Immobilie mit vier Wohneinheiten zum Kaufpreis von 1.200.000 €. Sie renovierte das unter Denkmalschutz stehende Objekt für rund 615.000 €. Um die Mieter zur Beendigung der Mietverträge und zur Räumung ihrer Wohnungen zu bewegen und die Renovierungsarbeiten durchführen zu können, zahlte die Klägerin Abfindungen in Höhe von insgesamt 35.000 €. Die GbR machte die Mieterabfindungen für das Streitjahr 2017 als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Hingegen ging das Finanzamt davon aus, dass die im sachlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen stehenden Aufwendungen als Herstellungs-kosten zu qualifizieren seien. Das Finanzamt minderte deshalb die Werbungskosten um 35.000 €. 

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (= anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die Beurteilung als anschaffungsnahe Herstellungskosten ist auf bauliche Maßnahmen an Einrichtungen des Gebäudes oder am Gebäude selbst beschränkt. Aufwendungen, die durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen lediglich mitveranlasst sind, fallen nicht darunter. Aufwendungen, die nicht Teil derartiger Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind, müssen ohnehin einer getrennten steuerrechtlichen Würdigung unterzogen werden.

Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten beruht auf der Annahme, dass der Kaufpreis gerade im Hinblick auf die notwendigen Erhaltungsaufwendungen niedriger kalkuliert worden ist, so dass die Nachholung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten Teil des Kaufpreises ist. Diese Erwägung gilt aber nur für Baumaßnahmen (Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen), nicht jedoch für Mieterabfindungen. Sie spiegeln sich nicht typischerweise in einer dauerhaften Erhöhung des Gebäudewerts wider, so dass der Käufer regelmäßig auch keine Veranlassung haben wird, sie dem Verkäufer über einen höheren Kaufpreis zu entgelten.

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus wurde ein neuer § 7b EStG eingeführt. Die bisherigen Regelungen wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 verlängert und ergänzt. Unverändert gilt, dass für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen neben der linearen Abschreibung eine Sonderabschreibung beansprucht werden kann. Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jährlich bis zu 5% der Bemessungsgrundlage. Anschaffungen sind nur begünstigt, wenn eine Wohnung neu ist. Das ist bei einer Anschaffung nur dann der Fall, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die Sonderabschreibung kann außerdem nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden.

Die Sonderabschreibungen können nur beansprucht werden, wenn der Bauantrag 

• nach dem 31.8.2018 bis zum 31.12.2021 und
• ab dem 1.1.2023 bis zum 31.12.2026 

gestellt wird oder aufgrund einer Bauanzeige, die in diesem Zeitraum gestellt wird, neuer Wohnraum in einem Gebäude geschaffen wird, der bisher nicht vorhanden war und der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist. Die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 des BewG müssen erfüllt sein, sodass auch Nebenräume, die zu einer Wohnung gehören, einzubeziehen sind. 

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für Wohnungen, 

1. die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und bis zum 31.12.2021 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen,
2. die aufgrund eines ab dem 1.1.2023 und bis zum 31.12.2026 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 4.800 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung wird daran gekoppelt, dass das Gebäude, in dem die neue Wohnung hergestellt wird, die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt und dies durch Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten und förderfähigen Wohnung, jedoch

• maximal 2.000 € je m² Wohnfläche.
• maximal 2.500 € je m² für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden.

Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, soweit 

• die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
• die Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung und in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
• die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. 

Die Sonderabschreibungen werden für Anspruchsberechtigte mit Einkünften im Sinne der §§ 13, 15 und 18 EStG nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis Beihilfen (ABl. L 352 vom 24.12.2013, S. 1) (De-minimis-Verordnung) in der jeweils geltenden Fassung eingehalten werden. Danach darf unter anderem die De-minimis-Beihilfe, die einem einzigen Unternehmen innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen gewährt wird, 200.000 € nicht übersteigen. Hierbei sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen.