Betrieblich genutzte Gebäudeteile, die im Eigentum des Unternehmers stehen, sind eigenständige Wirtschaftsgüter, die zum Betriebsvermögen gehören können. Bei der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen spielt es keine Rolle, ob und inwieweit die Aufwendungen für den betrieblich genutzten Raum als Betriebsausgaben abgezogen werden können. 

Stille Reserven, die sich im Betriebsvermögen gebildet haben, werden bei einer späteren Entnahme bzw. bei einem späteren Verkauf der Immobilie gewinnerhöhend aufgelöst. Vergleichswert ist immer der Buchwert, sodass nicht nur Wertsteigerungen zu stillen Reserven führen, sondern auch die Abschreibungen, die Unternehmer und Freiberufler Jahr für Jahr in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass bei einem Verkauf oder einer Entnahme die Abschreibungen de facto wieder rückgängig gemacht werden. 

Fazit: Es ist in der Regel wesentlich vorteilhafter, wenn das häusliche Arbeitszimmer nicht als Betriebsvermögen behandelt werden muss.
In den folgenden Fällen gehört das häusliche Arbeitszimmer nicht zum Betriebsvermögen:

• Eigentümer des bebauten Grundstücks ist der Ehegatte des Unternehmers. Hier empfiehlt sich ein Mietvertrag zwischen den Ehegatten.
• Wenn beide Ehegatten Eigentümer sind, gehört nur der Anteil des Unternehmer-Ehegatten zum Betriebsvermögen, nicht aber der Eigentumsanteil, der dem anderen Ehegatten gehört. Auch hier kann insoweit ein Mietvertrag zwischen den Ehegatten sinnvoll sein.
• Der anteilige Gebäude- und Grundstückswert überschreitet nicht die Bagatellgrenze des § 8 EStDV. Das ist der Fall, wenn der anteilige Gebäude- und Grundstückswert nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts (Marktwerts) und nicht mehr als 20.500 € beträgt. Der Unternehmer kann dann auf eine Zuordnung zum Betriebsvermögen verzichten.

Nutzt der Unternehmer oder Freiberufler erstmalig ein häusliches Arbeitszimmer, muss er prüfen, ob es zu seinem Betriebsvermögen gehört. Ist das der Fall, muss er diesen Gebäudeteil mit dem Teilwert, der in der Regel dem Marktwert entspricht, ins Betriebsvermögen einlegen. Wird die Bagatellgrenze nicht überschritten, kann der Unternehmer auf eine Zuordnung zum Betriebsvermögen verzichten. Ob die Wertgrenzen überschritten wurden, ist zu jedem Bilanzstichtag zu überprüfen.

Wird der Bagatellwert überschritten, ist der anteilige Gebäude- und Grundstückswert zwingend in das Betriebsvermögen einzulegen. Die Einlage erfolgt mit dem Teilwert, höchstens mit den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn das Grundstück innerhalb der letzten 3 Jahre angeschafft oder hergestellt wurde. Sinkt der anteilige Gebäude- und Grundstückswert und beträgt er nicht mehr als 1/5 des Marktwerts und nicht mehr als 20.500 € kann er aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen entnommen werden. Der Unternehmer muss die Entnahme tatsächlich vollziehen, das heißt, er bucht den anteilige Gebäude- und Grundstückswert als Entnahme und weist ihn nicht mehr im Anlageverzeichnis aus. 

Tipp: Da stille Reserven bei Betriebsaufgabe oder Verkauf der Immobilie besteuert werden, ist es sinnvoll, eine Zuordnung zum Betriebsvermögen zu vermeiden. Anderenfalls kann - insbesondere bei teuren Wohnlagen - aufgrund von Preissteigerungen die Entnahme zu einer beachtlichen Steuerbelastung führen. Sind beide Ehegatten Eigentümer, wird nur der Eigentumsanteil des Unternehmers erfasst.

Hinweis zur Betriebsaufgabe: Auf Antrag wird ein Veräußerungsgewinn nur zur Einkommensteuer herangezogen, soweit er 45.000 € übersteigt (§ 16 Abs. 4 EStG). Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder im sozialversicherungsrechtlichen Sinne dauernd berufsunfähig ist. Der Freibetrag wird nur einmal gewährt und ermäßigt sich um den Betrag, um den der Veräußerungsgewinn 136.000 € übersteigt.